Нотаріус  

Пошук по сайту

    
Нотаріат
Необхідна інформація

 

Публікації

26 Вересня 2006: Інна СПАСИБО-ФАТЄЄВА

Заміна орендодавця в договорі оренди-порядок оформлення

      Цивільний кодекс(надалі - ЦК) України надає регулювання чисельним відносинам, встановлюючи механізми їхнього безперешкодного існування через здійснення прав та виконання обов‘язків їхніми сторонами, а також захисту прав та інтересів у випадку його порушення. При цьому важливим є належний рівень узгодження такого регулювання. Це надто складне питання, яке охоплює принципи регулювання, проблематику законодавчої техніки тощо. Продемонструємо це на прикладі співвідношенні права власності, права оренди та цесії.

     З укладенням договору оренди, звичайно, право власності обмежується, оскільки власник вже не може користуватись тим майном, яке він передав в оренду іншій особі. Однак він не позбавляється права на розпорядження цим майном. Тобто він може його продати, подарувати тощо. Це право він здійснює на свій розсуд. При цьому постає питання про співвідношення цього права з правом орендаря, яке також виникає на це ж саме майно.

    Орендар має наступні права:
- користування майном власника;
- переважене право на придбання майна, відчужуваного власником(ч.2 ст.777 ЦК України) та інші.
     Право користування майном у орендаря ґрунтується на договорі оренди. Це право триває весь час дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі на зміну власника. Згідно з ч.1 ст.770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов‘язки наймодавця. І лише в договорі оренди може бути передбачено інше, тобто що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється(ч.2 ст.770 ЦК України).

    Крім того, право користування орендаря настільки захищається законом, що навіть законодавець наділяє орендаря переважним правом перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк(ч.1 ст.777 ЦК України).

    Отже, за загальним правилом зміна власника не впливає на договір оренди. Внаслідок продажу орендованого майна відбувається зміна наймодавця(який є власником). У такому разі постає питання про співвідношення цієї статті із ч.1 ст.512 ЦК України про заміну кредитора в зобов‘язанні. При цьому, на перший погляд, підходять дві підстави такої зміни: 1)передання кредитором своїх прав іншій особі за право чином (відступлення права вимоги) та 2)правонаступництво.

     Аналіз цих підстав дає можливість стверджувати про неприйнятність першої для механізму продажу орендованого майна, оскільки предметом договору купівлі-продажу буде майно, а не право вимоги. При цесії ж продається (або дарується) право вимоги як майнове право. Тобто ми маємо різні об‘єкти –майно і майнове право (право вимоги). Відтак, залишається друга підстава заміни осіб в зобов‘язанні. Це – правонаступництво. Дійсно, купівля-продаж є похідним способом набуття права власності, який характеризується правонаступністю нового власника від попереднього.

    Стаття 513 ЦК України врегульовує форму правочину щодо заміни кредитора у зобов‘язанні, тобто вона застосовується лише у випадку, коли йдеться про першу підставу заміни особи в зобов‘язанні – про відступлення права вимоги. І навпаки – ця стаття не застосовується при другій підставі –правонаступництві. 

     Таким чином, якщо ми маємо правонаступництво, що тягне за собою заміну осіб в зобов‘язанні, то воно не облікається в правочин, а існує в інших правових механізмах. Правонаступництво само по собі достатнє, щоб стверджувати про те, що змінилася сторона правочину. Так, зазвичай, при спадкування має місце правонаступництво і при цьому вже достатньо, щоб до спадкоємців перейшли всі права та обов‘язки спадкодавця, у тому числі за укладеними останнім договорами, в яких він був стороною. Не потрібно ще укладати якісь правочини на підтвердження заміни сторони в тих зобов‘язаннях, в яких перебував спадкодавець. Так само це є при реорганізації юридичної особи і так само при відчуженні предмета оренди.

     Тобто є купа правовідносин, за якими виникає правонаступництво та які не потребують укладення окремого правочину про заміну сторони.

     Тепер інша справа: як це відіб‘ється на самому договорі оренди? Чи потребує він переукладення чи зміни, чи якого іншого оформлення факту заміни сторони у ньому?

     З цього приводу слід вказати на наступне. Стаття 516 ЦК України вимагає лише письмового повідомлення боржника у разі заміни кредитора в зобов‘язанні. Причому це стосується не лише цесії (уступка права вимоги), а й інших підстав заміни кредитора, тобто і правонаступництва, що має місце при продажу орендованого майна.

      Відтак, є загальне правило, згідно з яким друга сторона в зобов‘язанні, тобто боржник, при заміні кредитора має бути повідомлена. Є й спеціальні правила, якщо це встановлено договором або законом, то може потребуватися й згода боржника на заміну кредитора(ч.1 ст.516 ЦК України).

      У ч.2 ст.516 ЦК України передбачається також наслідки невиконання цієї вимоги, а саме: якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов‘язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі невиконання боржником свого обов‘язку первісному кредиторові є належним виконанням.

      Тоді ми робимо наступний висновок: при заміні власника орендованого майна орендар має бути письмово повідомлений про це для того, щоб він здійснював виконання за цим договором новому власнику як стороні в договорі оренди –орендодавцеві.

      Це повідомлення не являє собою правочин, бо в ньому не втілюється воля сторони .

      У такому разі, відповідаючи на питання про те, як це відіб‘ється на самому договорі оренди, слід зазначити, що ніяк це не відіб‘ється на самому договорі. У тому ж і справа, що договір залишається тим самим, без жодних змін. Змінюється лише його сторона. (Саме це і було підставою для історичного шляху формування правовідносин цесії на відміну від новації, яка є способом припинення зобов‘язання).

     Тому так само можна відповісти й на інше питання - про те, чи потребує договір оренди переукладення чи зміни, чи якого іншого оформлення факту заміни сторони в ньому. Ні, не потребує, якщо сторони не бажають цього. Достатньо докласти до договору оренди письмове повідомлення про заміну орендодавця і все.

     Якщо ж сторони для зручності чи з якихось інших підстав вирішили внести зміни до договору оренди, що стосується лише однієї сторони – наймодавця, то вони можуть це зробити наступним чином. Новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем(попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст.516 ЦК України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.

     Отже, якщо сторонам навіщось це потрібно, хоча ще раз підкреслюю зайвість цієї процедури (і, я би сказала, її недоцільність, що межує навіть з юридичною примітивністю), то вони можуть так зробити. У будь-якому разі порушень при цьому не буде.

     Слід тільки пам‘ятати, що всі інші умови договору оренди мають зберігатися в попередній редакції, якщо сторони не домовляться і про їхню зміну. Важливо не забувати, що під маркою таких маніпуляцій орендар може примушуватися до зміни інших умов договору, які для нього не вигідні, тому слід ретельно перепровіряти всі умови нової редакції договору, щоб не опинитися в стані порушення своїх прав. Якщо ж орендар підпише договір оренди в новій редакції, умови якого відрізняються від попереднього, то він тим самим не просто підтвердить факт посвідчення із заміною кредитора, а й погодиться зі змінами умов договору.

Інна СПАСИБО-ФАТЄЄВА,
доктор юридичних наук, професор
Національної юридичної академії
України ім.Я.Мудрого, член-кореспондент
Академії правових наук України.
Мала Енциклопедія нотаріуса
№4(28), серпень 2006 р. с.20.

 

Повернутися


адреса

Україна, 73003, м. Херсон
вул. Соборна, буд. 8, оф. 2
тел./факс: +3 8 (0552) 45-44-27
тел.: 066 279-49-15

  Поставити питання нотаріусу

розклад роботи

пн-пт:

9.00-17.00

сб:

вихідний

нд:

вихідний

без обідньої перерви