Нотаріус  

Пошук по сайту

    
Нотаріат
Необхідна інформація

 

Публікації

04 Серпня 2006: Олег Первомайський, кандитат юридичних наук.

Особливості нотаріального посвідчення правочинів стосовно нерухомого майна, право користування яким мають діти.

Частина 4 ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» від 02.06.2005 р. № 2623-ІV,  встановила додаткові вимоги до процедури укладення, у тому числі нотаріального посвідчення, правочинів стосовно нерухомого майна, прав власності на яке або право користування яким мають діти. Такою додатковою вимогою є в подібних випадках наявність попередньої згоди органів опіки та піклування.
Внаслідок чого в практичній нотаріальній діяльності виникла маса запитань щодо порядку застосування зазначеного законодавчого поло¬ження.
Аналіз ст. 12 Закону, з нашої точки зору, потрібно розпочати з вказівки на певні особливості тлумачення її змісту.
По-перше, не зважаючи на те, що безпосередньо в ч. 4 ст. 12 Закону мова йде про правочини стосовно «нерухомого майна» (див. ч. 1 ст. 181 ЦК України), тлумачити цю частину норми потрібно більш вузько, а саме: припис цієї норми стосується лише такого різновиду нерухомого майна, як житло (ст. 379 ЦК України): житловий будинок (ст. 380 ЦК України), садиба (ст. З 81 ЦК України), квартира (ст. 382 ЦК України), інше приміщення, призначене та придатне для постійного проживання в ньому (ст. 379 ЦК України). Підтвердженням можливості та обґрунтованості подібного вузького тлумачення ч. 4 ст. 12 Закону є системне тлумачення назви та змісту ст. 12 Закону та Закону у цілому, що присвячений соціальному захисту безпритульних дітей (преамбула Закону), атому поза межами його правового регулювання перебуває захист інших прав дітей, в тому числі майнових.

По-друге, ч. 4 ст. 12 Закону зазначає на застосування встановленої вимоги щодо будь-яких правочинів. Виходячи з цього, є достатньо вагомі підстави для застосування положень цієї норми не тільки щодо договорів, спрямованих на відчуження житла: купівля-продаж, дарування, рента тощо, а й договорів, у відповідності до яких передається право володіння та/або користування житлом тощо. Наприклад, у випадку коли за бажанням сторін вони звернулися до нотаріуса для посвідчення договору найму (оренди) житла.
По-третє, положення ст. 12 Закону стосується лише тих правочинів, що вчинюються особами з повною цивільною дієздатністю, які мають дітей (усиновлених), тобто осіб у віці до 18 років, які мають неповну цивільну дієздатність.

 Нарешті, по-четверте, припис ч. 4 ст. 12 Закону стосується не лише того житла, на яке діти мають право власності, а й того житла, стосовно якого у дітей наявне право користування.
З огляду на те, що останнє поняття має певні складнощі в його доктринальному тлумаченні (наприклад, визначення його співвідношення з правом власності, однією з складових змісту якого визнається саме користування) та практичному застосуванні (наприклад, відсутність у значній частині випадків окремих правовстановлюючих документів утруднює відповідь на питання про саму наявність у особи, в даному випадку у дитини, цього права) ключовою проблемою зазначеного законодавчого положення слід визнати саме тлумачення цього поняття.
Повторимось, що зазначений аналіз потрібний у випадку наявності у потенційного «відчужувача» («відчужувачів») дитини (дітей), оскільки в цьому випадку й виникає потреба у відповіді на питання про наявність у такої дитини (дітей) права користування об'єктом, що відчужується.

Найпростіший варіант дій нотаріуса полягає в буквальному виконанні вимог Закону, що означає пред'явлення до відповідної сторони договору вимоги про надання попередньо одержаної згоди органу опіки та піклування в усіх випадках коли у відчужувача є діти. Інакше кажучи, нотаріус фактично перекладає вирішення конкретної ситуації, тлумачення закону, різноманітні ризики потенційної відповідальності на орган опіки та піклування. Разом з тим, зрозуміло, що й при цьому варіанті є певні негативні моменти: можливість судового оскарження відмови у вчиненні нотаріальної дії, зменшення кількості клієнтів тощо.
Інший, однак потенційний варіант, це очікування внесення змін у законодавство, при чому ці зміни можуть стосуватися або самої ст. 12 Закону, або, наприклад, зміни порядку реєстраційного обліку тощо, при яких у витягу з прав на нерухоме майно було б, наприклад, зазначено й всіх осіб, у тому числі дітей, які мають право користування на житло, щодо якого видано витяг з метою відчуження. Очевидний недолік цього варіанту - він поки що неможливий в своїй практичній реалізації без відповідних змін.
Нарешті, ще один варіант, це відшукання потенційних шляхів для нотаріального посвідчення подібного роду правочинів. Подібний підхід очевидно не може бути визнаний спробою «обходу закону», оскільки в багатьох випадках ні про яке порушення прав дітей й близько не йде, формальне же виконання вимог закону навпаки може призвести до необґрунтованого ускладнення для власників житла процедури його відчуження, надання у користування тощо.
Наприклад, сім'я, що має дитину та одночасно кілька об'єктів нерухомості, що є житловими приміщеннями (квартирами), бажає одну з квартир передати в найм іншим особам. Зрозуміло, що надання права користування однією з квартир іншим особам не тільки не суперечить інтересам дитини, а скоріше відповідає цим інтересам.
Це, на наш погляд, пов'язане з тим, що фактично дитина не позбавляється права на проживання в житловому приміщенні, з тих причин, що незважаючи на положення ч. 6 ст. 29 ЦК України, дитина все ж проживає в одному, можливо двох, максимум - трьох приміщеннях. Інші житлові приміщення не слугують задоволенню житлових потреб дитини, а тому й не немає нагальної потреби контролювати подібним чином їх цивільно-правовий обіг.
тобто, за відсутності змін в законодавстві, які б надали можливості стосовно окремого об’єкта правочину визначати наявність або відсутність прав на нього дитини, можливим шляхом є пошук відповіді на запитання: «На яке житлове приміщення дитина має право користування?» Якщо таким приміщенням не є об’єкт правочину, то він може бути відчужений (переданий у користування) без одержання попередньої згоди органів опіки та піклування.
Практичне вирішення цієї проблеми може полягає у тому, що за вимогою нотаріуса відповідна сторона договору подає документи та інформацію про те, на яке житло дитина, яка в неї є, має право користування. Наприклад, відчужувач подає правовстановлюючі документи на квартиру, яку він визнає своїм місцем постійного проживання , та в якій також постійно проживає його дитина. Окрім того, додатково про це проживає його дитина. Окрім того, додатково про це можуть свідчити данні реєстрації особи, тощо. Навпаки об’єкт , який відчужується, не є згідно інформації відчужувача місцем його постійного проживання та місцем постійного проживання дитини. Отже, відчуження останньої квартири не порушить прав дитини, а що головне, пам’ятаючи про мету Закону (недопущення безпритульності дітей) , можливо, стверджувати, що застосування припису ч.4 ст.12 Закону в цій ситуації не є необхідним.
Зрозуміло, що вся отримана інформація має бути відображена у посвідченому договорі шляхом зазначення на тому, що на відчужуваний об’єкт дитина не має права користування, а має право користування на житло (з зазначенням його даних, правовстановлюючих документів)

Звісно, коли відчужувач не зможе, або не захоче надавати інформацію про наявність іншого житла, в якому має можливість проживати на підставі наявного в нього права користування його дитина, то нотаріусу слід вимагати надання згоди органу опіки та піклування.
Підтвердженням легальності подібного вирішення ситуації можуть послугувати положення ч.1 ст.405 ЦК України, яка пов’язує виникнення прав користування у членів сім’ї власника житла (до яких згідно ч.2 ст.64 ЖК України відносяться й його діти) з фактом проживання з останнім в цьому приміщенні та волею самого власника, який має можливість визначати те житлове приміщення, на яке це право виникає.
Таким чином, при певній спірності цього варіанту дій, він потенційно можливий хоча б як предмет для дискусії з цього приводу.
                                                                                                                                                                                                              

 

 

 Олег Первомайський,
кандидат юридичних наук,
доцент кафедри цивільного права №1
Національної юридичної академії України
ім.Я.Мудрого

Мала енциклопедія нотаріуса.
Науково практичний журнал - №2 (26) квітень 2006 року -
ст.9


Повернутися


адреса

Україна, 73003, м. Херсон
вул. Соборна, буд. 8, оф. 2
тел./факс: +3 8 (0552) 45-44-27
тел.: 066 279-49-15

  Поставити питання нотаріусу

розклад роботи

пн-пт:

9.00-17.00

сб:

вихідний

нд:

вихідний

без обідньої перерви